或者自营。”这种最有价值的资产，开发商一般是不会出售的。 “购买太古城住宅的中产阶层，和在周围写字楼里办公的商务人士为太古城中心商场提供了高质量的客源，这些客户的消费能力很强，保证了商场的正常运营，再加上通过地铁抵达的周边客户，刚一开业，太古城中心商场的生意便一直非常火爆。” 然后许文彪又从建筑设计的角度来介绍了太古城中心商场的基本情况，最后再把话筒交还给林楼，由林楼来对今天的会议做总结。 “通过文彪的介绍，我们可以得出以下几个结论，首先，不管是海运大厦也好，太古城中心商场也罢，这些购物中心都是以满足人们的日常生活需求为主，属中档购物场所，同时在保持购物传统功能外，引入了娱乐、餐饮等复合功能，形成了休闲购物的消费理念，引发了香港商业的变革。” “太古城又把地铁交通引入购物中心，为商场引来了充足的客流，这和欧美许多先发城市的商业中心规划是一致的！” “这样也存在一些问题，首先，这些建筑功能单一，为建商业而建商业，客户进去都是提着大包小包的东西匆匆进出，显得很是忙碌，购物体验感并不是非常好！在购物中心数量相对稀少、市场竞争还不是很激烈的时期，这样的做法倒也没什么太大问题！” “但是刚才文彪也说了，如今香江的地产公司都在兴建商业项目，目前已经有上百万平米的项目建成，预计到1990年之前，还会有接近两百万平米的商业落成！”在1980年到1990年之间，香江一共兴建了二百七十多万平的商业项目。 “香江就这么大，一下子出现这么多的商场，未来的竞争一定会非常激烈，如果我们继续采用和其它商场一样的设计方案！我想恐怕到时候不等项目落成，这个商场就已经落伍了，要是没有新的突破，未来很难同其它商场竞争。” “所以我们的设计必须要有前瞻性，还好我们有现场的例子可以参考，欧美许多城市，诸如纽约、巴黎、洛杉矶等地的购物中心已经出现了新的变化。”这方面倒是简单了，购物中心的模式无非就是香江抄欧美，然后内地再抄香江。 林楼后世看过那么多资料，对香江购物中心的发展脉络也是非常熟悉，根据该地块的具体情况，拿出个领先五六年的方案就可以了，这样等项目建成之后，就能领先其他竞争对手好几年，从而迅速吸引到客户，在市场中站稳脚跟。 “最显著的特征就是尽可能容纳休闲、娱乐、商务、旅游等非购物元素，满足一站式需求，同时购物中心整体档次提升。”这也是九十年代之后香江新购物中心的发展趋势，其实内地也是一样，从万达广场的更新换代就可以看出。 第一代万达广场出现于2001年，属于单店模式，每一层设置一种商业业态，但每种业态打造前，都引入例如沃尔玛等知名品牌，带动其他铺位的销售，业态和盈利模式较为简单，其中的代表是武汉江汉路万达广场。 三年后，万达广场便进入第二代，规模较第一代扩大了两至三倍，增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。 从规划来看，第二代万达广场仅仅是第一代万达的简单升级，从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。 二代万达规划硬伤和开发模式，直接导致了9个万达的转手。壮士断腕，痛定思痛，促使万达转变思路，思考能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品，第三代万达孕育而生。 三代万达广场将户外室内步行街与中国商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高m.ｃOＭｉC5.ＣOm